Floridalainen kiinteistövälittäjä Satu Barish selvittää syitä myös Floridan suomalaisalueella jyrkästi kallistuneisiin asuntoyhtiöiden hoitokustannuksiin. Hoitovastikkeiden korotuksilla joudutaan kattamaan uusien rakennusmääräysten kustannuksia.
Floridassa ei ole ollut lakia, jossa vaadittaisiin arkkitehdin taikka insinöörin suorittamaa rakennustarkastusta rakennuksen käyttöaikana.
Floridan uudessa taloyhtiölaissa (Florida Senate Bill 4-D) vaaditaan kaikille kolmekerroksisille ja sitä korkeammille kerrostalorakennuksille tekninen tarkastuksen, jonka suorittaa rakennusarkkitehti tai rakennusinsinööri. Kaikki kolmen mailin etäisyydellä rannikosta sijaitsevat kerrostalorakennukset on tutkittava rakennuksen täyttäessä 25 vuotta ja sitä kauempana rannikosta rakennuksen tullessa 30 vuoden ikään. Tämän jälkeen tämä Milestone Structural Inspection on suoritettava joka 10 vuosi.
Uuden lain mukaan taloyhtiöiden tulee myös suorittaa Structural Integrity Reserve Study. Taloyhtiöillä tulisi olla myös tarpeeksi rahaa budjettivarauksissaan rahoittaakseen kaikki suuremmat korjaukset, kuten katon vaihdon, rakennuksen maalauksen, päällysteiden uusimisen ja muut kulut, joiden odotetaan ylittävän 10 000 dollaria ja jotka ovat välttämättömiä kolmenkolmekerroksisen tai sitä korkeamman rakennuksen rakenteellisen kunnon ylläpitämiseksi. Taloyhtiöiden rahoitusvaraukset tarkastetaan joka kolmas vuosi.
Uudet lait tuovat pakolliset rakennustarkastukset
Tämä kaikki on oltava valmiina vuoden 2024 loppuun mennessä.
Uusi laki on jo nyt osoittautunut erittäin haasteelliseksi monille taloyhtiöille. 88 sivua sisältävä Senate Bill 4-D on nopeasti voimaansaatettu uusi laki Miamin Surfside esikaupunkialueella sattuneen kerrostalon osittain romahdettua vuonna 2021 aiheuttaen 98 ihmisen kuoleman. Kesäkuussa 2023 kuvernööri DeSantis allekirjoitti senaatin lain (SB 154), jonka pitäisi selkeyttää jo aiemmin allekirjoitettua ( SB 4D) lakia.
Ennen uuden lain voimaantuloa taloyhtiöt saattoivat äänestää korjausvarauksista luopumisesta, mikä tarkoitti käytännössä sitä, että tuleviin remontteihin ei varattu varoja ollenkaan. Varaukset voitiin pitää hyvin pieninä kattaen vain pienet ylläpitotoimenpiteet.
Korjausrahat on kerättävä etukäteen
Monet taloyhtiöt luottivat yksiköiden omistajien maksukykyyn korjaustarpeiden ilmentyessä.
Voimaan tullutta lakia taloyhtiöt ovat tulkinneet jokainen omalla tavallansa. Taloyhtiöiden päätökset tulevat rasittamaan vanhempien kerrostalojen osakkeiden omistajia taloudellisesti, ja hankaloittamaan asuntojen myyntiä, sekä vakuutusten saantia. Jo nyt on nähtävissä merkittäviä yhtiövastikkeiden korotuksia ja suuria ylimääräisiä yhtiövastikkeita, varsinkin jos jo nyt on vaativia korjaustarpeita tiedossa.
Laki on mielestäni hyvä ja sen määräyksille on olemassa hyvät perusteet. Samanaikaisesti käynnissä oleva uudistus taloyhtiöiden korjausvarauksiin on aiheuttanut vanhojen kerrostalojen asuntokaupan merkittävän hiljentymisen.
Uutta lakia on mielestäni voitava tulkita myös niin, että siitä koituu osakkeenomistajille kohtuulliseksi ymmärrettäviä kustannuksia. Siihen tarvitaan pätevä taloyhtiön hallitus, joka perehtyy uuteen lakiin ja sen vaatimuksiin taloyhtiölakiin perehtyneen asiamiehen kanssa. Johtokunnan on kartoitettava yhtiön mahdollisuudet tehdä laissa vaadittavat toimenpiteet pidennetyllä aikavälillä ja järkiperäistää budjettia niin, ettei sillä aiheuteta ylitsepääsemättömiä rasitteita omistajien talouteen ja asuntojen myyntiin.
Taloyhtiöllä tulee olla korjauskohteiden ja rahoituksen raportit tehtynä, silloin yhtiöiden hallitukset voivat laskea tarvittavat kustannukset ja ottaa huomioon myös inflaation vaikutus. Esimerkiksi laskelmien mukainen oletettu julkisivu remontti kymmenen vuoden päästä olisi täysimääräisenä säästettynä taloyhtiöllä, remontin tullessa ajankohtaiseksi.
Monelle taloyhtiölle tilanne on varsin haastava, asiaa ei haluttaisi edes käsitellä. Toisissa taloyhtiöissä on puolestaan lähdetty ratkomaan tilannetta ennakoiden ja nostaen yhtiövastikkeita jopa kaksinkertaiseksi, ennen kun lain määräämiä kuntotarkastukset ja budjettivarauksien tarkastukset ovat edes alkaneet.
Uusi taloyhtiölaki on ajamassa jotkut asuntojen omistajat taloudelliseen ahdinkoon, tuplaantuneiden yhtiövastiketietojen tipahdellessa postista. Pakkomyynti saattaa olla ainut pakotie tukalasta tilanteesta, tämä heijastuu välittömästi alueen asuntojen kysyntään ja myyntihintoihin.
Taloyhtiöiden hallituksen luottamus on kyseenalaistettu osakkeen omistajien ryhtyessä epäilemään hallituksen kykyä ja ymmärtämystä edetä uuden lain määräysten mukaisesti. Yhtiöissä on tuhlattu tarkastuksiin, jotka on kytketty saataviin urakoihin. Tarkastuksen suorittava yritys saattaa valvoa urakan edistymistä, laskuttaen tietyn prosentin urakasta. Yhteen koplattu urakka paisuu kuin pullataikina, samalla kuin tarkastuksen tehneen yrityksen pankkitili. Kannattaa muistaa, että ei ole väliä onko taloyhtiöllä palkattu isännöitsijätoimisto vai hoidetaanko sitä omatoimisesti, lopullinen päätös budjetista kuuluu hallitukselle.
Kaikki tämä tieto tulisi olla läpinäkyvää niin osakkeen omistajille, ostajille kun myös kaikille asuntoja kauppaaville kiinteistövälittäjille, joille tiedon saaminen taloyhtiöltä on tällä hetkellä lähes mahdotonta.
Nyt tarvitaan taloyhtiöiden hallituksilta ennennäkemättömiä toimia, osakkaiden tehtävänä on valita yhtiölle pätevä johto ja vaatia selkokielistä selontekoa varsinkin näistä varauksien keräämisistä.
Laillistettu kiinteistönvälittäjä
Satu Barish
Atlantic Florida Properties
Florida, heinäkuu 2023
Usasuomeksi lukijoilta 
Hyvä kirjoitus! Osakkeen omistajien kannattaa olla valveutunut yhtiön asioista ja vaatia yhtiön hallituksen jäseniltä vastuuta myös tehdystä päätöksistä. Aina voi yrittää vaikuttaa ja kannattaa ainakin äänestää hallitusjäseniä valittaessa.
TykkääTykkää